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    经历了漫长凄冷的春节后，老天爷露出善意的微笑。杭州的房地产商和信托业内人士则从近期的信托市场和宏观政策当中，接连听到来自房产信托基金这一他们关注已久的信托产品领域的好消息：修订中的政策正为房产信托与国际上的REITS接轨创造条件，信托公司则开始了大胆尝试。

    可以确定的是，迈入春季的2005年，不仅会延续各行业自2004年兴起的房产基金话题，还将通过实实在在的产品（虽然可能离真正的REITS还有距离）带给人们无限的希望与热情。


福建准REITS现身

    “所有的手续均已完成，预登记客户非常理想，联信·宝利正式与外界见面已是指日可待。”日前，福建联华信托业务管理部经理陈颖在接受每日商报电话采访时，信心十足。

    事实上，作为国内首个即将推出的这一准“房地产信托基金(REITS)”，媒体、信托业同行和国内一些房产公司对联信·宝利的关注已有些时日。1月22日，福建联华国际信托投资有限公司在福州举行的客户推介会，向外界隆重推出即将发行的联信·宝利中国优质房地产投资信托计划。不仅吸引了福州当地的大量投资者参与，更吸引了上海、广州等地的国内众多媒体、各地信托同行及房产业人士的参与。

    国内信托行业资深人士、杭州工商信托投资股份有限公司执行总经理丁建萍给予了高度评价：“联信·宝利这一产品的推出，对于房地产基金的发展有着标杆性的意义，联华信托的这一大胆的创新与尝试无论是对于信托业、房地产业还是房产金融市场，都具有重大影响。”

    之所以说准“房地产信托基金(REITS)”，源于联信·宝利产品从发行、设计上借鉴了国外流行的房地产信托投资基金方式。据陈颖介绍，联信·宝利首次引进中介机构参与管理、首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分的信息披露，而这些都是国外房地产信托基金最经常使用的REITS方式。为了防范风险，联华信托还为该产品引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。

    除此之外，联信·宝利产品内容与以往的房地产信托项目大有区别。一方面，该信托产品改变以往由特定项目委托发行的模式，采用先发行产品募集资金，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做，与现行的证券投资基金非常类似，只是联信·宝利是专门用于房地产投资项目。

    另一方面，陈颖表示，联华信托有意将联信·宝利作为该公司的品牌产品长期运行，为此，他们特地对宝利进行了工商注册，准备进行品牌管理，并计划分多期持续发行房地产信托产品，这也与以往信托产品只发行一期有所区别。陈颖说，联信·宝利最初几期估计仍会在福建省除厦门以外的地市发售，但等待时机成熟，他们也将准备日后进行异地发行。

    但与真正的REITS相比，联信·宝利尚有差距。陈颖毫不讳言，两者最大的差距在于，以目前国内的法律环境，联信·宝利尚无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，而无法像国外REITS那样，真正做到证券化，让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但联信·宝利首期募集资金的信托期限只有18个月，所以首期的资金基本上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。不过，在未来的几期这种情况估计马上会有改观。

    对于信托产品的期限，陈颖说，其实目前在法律法规上不存在障碍，障碍来自市场。从目前的情况看，多数投资者对于信托期限三年以上的信托产品兴趣不大，而更乐意于购买短期信托产品，这一方面与信托产品无法证券化上市流通有关，也与中小投资者对于信托公司的信任度以及对产品的接受度有关。就联信·宝利本身而言，陈颖坦言，公司希望通过先期的运营获得投资者的信任后，对信托产品进行优化。

杭城类REITS呼之欲出

    人们当然可以对福州的准REITS表现出极大的兴趣，但之后几乎所有的人又会回到老问题上：那么杭州呢？这个不甘寂寞的城市当然不会错过。

    房地产企业一直把房地产信托基金当成是金融创新的重大期待，试图能早日通过信托基金，为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而对信托公司而言，能在房地产信托产品上取得进一步的突破，也是事业发展诉求的重要目标。

    作为全国知名的信托公司，杭州工商信托投资股份有限公司（简称杭工信）一直以强劲的实力和房地产信托产品发行的专长，被业界寄予厚望。“2005年，很可能就是在五六月份，杭工信将会推出一只属于自己的非常类似于RE－ITS的房地产信托产品，为这只产品我们已经倾注了一年多的心血，其操作模式会跟以往任何一只房产信托产品不同，借鉴了基金管理的经验，借鉴了国外REITS的操作经验，更是结合了杭州本地房地产、金融市场的实际情况。”杭工信总经理丁建萍这番话的背后，还有一些未透露、但隐约可以猜测的信息：可能是杭州本地的商业物业、杭工信将其作为永久性物业进行长期经营……

    对于这个产品的未来，丁建萍信心十足：在过去几年，杭工信通过帮助房地产公司发行特定的房地产信托项目，在这方面积累了丰富的经验，并创下了乃至全国都是非常优异的成绩。2003年成立的“远东·新月公寓集合资金信托计划”不仅得以提前清算，7.588%的实际年收益率更远远超过了成立初5.50%的预计年收益率，这是至今国内收益率最高的房产信托项目。

    同样是在今年五六月份，杭工信还打算与国内外的同行、金融业人士、房地产业人士一道就“房地产金融创新”这一话题，举行一次国际研讨会，就房地产业发展的核心问题、银行业不能直接进入房地产业、房产开发资金缺口等等问题进行讨论。


房产商的伙伴+对手

    对于REITS的早日到来，杭州房产商们很迫切。2004年，突然收紧的银袋子，让房产商们史无前例地实地体会到了仅仅依靠银行贷款融资的风险，单一的融资工具一旦突然无法顺心使用，对于依赖于资本发展的房地产业无疑是巨大的灾难。从投资公司、保险公司、证券公司到信托公司，人们一直在寻找着稳定的资金来源。房地产信托基金，是他们找到的众多方案当中，最有前途、最具希望的一种。

    尝试过经营性物业开发的房产商们对于房地产信托基金的渴望更甚于其他房产商。习惯于快进快出，大进大出的房产商们最近几年在商业物业开发这一领域吃尽了苦头，快速撤出投入资金转战他处的操作模式，与商业物业需要永久持有、长期经营、慢慢回收的特点水火不容。房产商们无奈之下想出了“返租”的销售模式，但分散的产权与需要统一经营、统一定位的大型商业物业又是一大矛盾，在杭州，涌金广场便是典型一例。向国外学习，发行房产基金似乎是惟一出路，但又遥不可及。

    丁建萍说，房地产融资结构单一的后果一是让房地产市场像股票市场一样，只能做多，不能做空，一旦整体形势不佳，系统性风险无可避免。但是单纯依赖于银行的融资模式除了造成融资结构单一外，还有一个重要的问题却是很多人都没有意识到的，那就是对房地产行业的良性推动。

    房地产金融创新解决的不仅仅是房产开发的初期融资问题，更涉及到后续资金储备问题。房地产开发的核心是土地，单一的融资结构决定了房产商因为资金缺口常常不得不为了准备另一个项目，而对前一项目速战速决，这不利于房产开发的品质提高。永久性物业本来是最能体现也是最需要体现房产品品质的物业，但因为缺乏能长期持有的所有者，出现了大量失败的案例。房地产信托基金的推出，可以大大降低这种风险，更可以让基金管理公司作为长期持有者，对物业进行长久的经营。

    由此可见，房产信托基金成立和管理机构在日后将会成为房地产商开发当中重要的伙伴。但另一方面，需要指出的是，这些机构在日后也将会是他们的对手。联华信托的陈颖经理说，联华信托作为专业的房地产信托公司，他们的定位就是通过基金运作介入房地产行业，除贷款外，投资、入股、收购、管理、出租都是他们日后的营运模式，包括上海、南京、杭州在内的长三地区是他们的主攻对象，他们将效仿美林、美孚、摩根斯坦利等国际投资机构，立志成为专业的房地产基金运作机构。“不同于银行，不同于其他信托，不同于国外基金……”但杭工信的丁总表示，立足于杭州房地产市场，面向全国，成立、经营、管理房地产信托项目，同样是他们的目标。


内功才是REITS的考验

    当无数的准、类房地产信托基金项目离我们越来越近的时候，真正的RE－ITS离我们还有多远呢？丁建萍说，来自法律、法规的利好越来越多，政策面的障碍将会越来越少，但对于信托业来说，最重要的还是内功，成熟的市场、完善的资产管理模式。

    2005年初，银监会向各信托公司下发了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)，虽然目前这个办法尚未最后通过。但一旦通过，房地产信托将可以突破目前200份的上限。国内的专家们也开始对信托产品的上市流通问题进行研究、讨论。

    但信托公司目前最应该解决、也是最难解决的其实是信托投资的资产管理模式。丁建萍说，请专业的咨询公司、核算公司，银行托管只要按程序来做，都是容易解决的。但信托的任务是“受人之托，代人理财”。要做到这点很难，国外的地产基金对于资金如何运用、如何组合，怎么管理，怎么投资，都有非常成熟的核算方法，也有非常专业的人才来做这些事情，但国内的信托业目前似乎还很难做到，资产管理模式不是简单的将几个房产项目进行加减乘除，也不是面面俱到就可以，而是要通过精确的核算，将一个基金究竟应该投资到哪些项目，每个项目各投资多少，投资以后如何运作，如何获利，都算清楚，最终达到“收益最大化、风险最小化”的理财目的。也只有这个资产管理模式做好了，才可以对基金进行准确的定价，才能上市流通。但就目前而言，这些事情信托公司还只能是“大胆尝试，小心求证。”

    另一个问题在于市场的成熟度。丁建萍认为，就目前的市场状况而言，房地产商也好、投资者也好、信托机构也好，距理性认识房产信托，在心态上还有一定差距，尚不成熟。而优质的房地产信托基金作为一种理财工具，需要在一个成熟的市场环境当中慢慢培育。